Оренда землі в період військового стану: озвучено ключові зміни в законодавстві
Ілюстративне фото з мережі.
Всеукраїнський Конгрес Фермерів у партнерстві з міжнародною гуманітарною організацією Mercy Corps провів важливий вебінар для аграріїв на тему орендних відносин в умовах воєнного стану. Експерткою заходу виступила адвокатка у сфері сільського господарства Вікторія Коваль.
Сільське господарство в період військового стану зіткнулося з безліччю викликів. Ця галузь, і без того складна в звичайних умовах, отримала додаткові ризики та фактори впливу. З огляду на це законодавець ще на початку повномасштабного вторгнення вжив ряд заходів для покращення або мінімізації можливих факторів для здійснення діяльності у сфері сільського господарства, зокрема в орендних відносинах.
Ключові зміни в законодавстві
Однією з найважливіших норм став автоматичний перехід на новий рік усіх договорів оренди, укладених до початку повномасштабного вторгнення. Усі договори оренди, які були укладені до 24 лютого 2022 року, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін. “Ця норма давала можливість продовжити існуючі договори і безумовно в певний проміжок часу вона врегулювала досить великий такий кусок відносин, які могли б опинитися у незрозумілому підвішеному стані”, – пояснює Вікторія Коваль.
Законодавством також дозволено передачу в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на один рік за спрощеною процедурою. Це означає, що не потрібно проходити весь механізм заходів, необхідних для виділення земельної ділянки в звичайних ринкових умовах.
Передача в оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва передбачила можливість виділення таких ділянок без присвоєння кадастрового номеру. Якщо раніше для укладання договору обов’язково мала пройти певна процедура виділення земельної ділянки, отримання кадастрового номеру, то тепер це спростилося. Формування земельної ділянки здійснюється лише на підставі технічної документації, яка є набагато простішою, ніж та, яка мала б бути в звичайних умовах.
Розмір орендної плати за такими землями не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є значно меншою сумою, ніж за звичайних умов.
Обмеження спрощеної процедури
Таке виділення земельних ділянок має ряд особливостей, які впливають на орендаря. Орендар земельної ділянки не має права на компенсацію власних витрат на поліпшення цієї земельної ділянки, що мав би можливість зробити за звичайних умов. Також поновлення договору оренди землі на новий строк не передбачається – договір може бути укладений лише на один рік без права його подальшого продовження.
У цьому випадку не діятимуть загальні норми щодо переважного права викупу, щодо переважного права оренди та інші норми, які в звичайних умовах застосовуються до орендних відносин. Такі земельні ділянки не можуть мати зміну цільового призначення, забороняється будівництво на них об’єктів нерухомого майна та закладення багаторічних насаджень. Також такі ділянки не можуть передаватися в заставу, суборенду та не підлягають поділу.
Законодавець також закріпив норму, що якщо суб’єкт господарювання, використовуючи земельну ділянку, до закінчення договору оренди не встиг зібрати свій урожай, він може фактично використовувати цю ділянку вже без договору до закінчення збирання урожаю, але має відшкодувати орендодавцю вартість орендної плати за той пропорційний період.
Критична важливість реєстрації договорів
Найбільшою проблемою на практиці є нереєстрація договорів оренди.
“Дуже часто на практиці орендарі не придають цьому значення. Особливо це ті земельні ділянки, які перебувають у приватній власності, передані в оренду і довгий час використовуються на підставі договорів оренди”, – зазначає експертка.
Типова небезпечна ситуація виглядає так: орендар уклав договір, все чудово, почав працювати, земельна ділянка перебуває в оренді більше 10 років, але договір не зареєстрували. Потім виникає ситуація, коли власник земельної ділянки укладає інший договір з іншим суб’єктом господарювання, передає йому в оренду, і той швиденько реєструє свій договір у земельному кадастрі та реєстрі речових прав на нерухоме майно. У результаті перша особа, яка орендувала землю протягом тривалого часу, але не здійснила реєстрацію, фактично залишається без жодних правових підстав використовувати далі цю земельну ділянку.
На сьогоднішній день законодавець дозволив здійснювати реєстрацію права власності на земельні ділянки, щоб заявником такої реєстрації виступав орендар на підставі копії наявних у нього документів. Фактично спочатку реєструється право власності за власником на земельну ділянку, і на ньому ж реєструється право оренди вже за договором оренди орендаря.
Практичний приклад із судової практики
Вікторія Коваль навела приклад рішення Міністерства юстиції від 20 травня 2025 року. Скаржник зазначав, що він є орендарем земельних ділянок на підставі договорів оренди паїв. Ці договори були укладені товариством з обмеженою відповідальністю, потім у цього товариства з’явився правонаступник. Навіть у статуті прописали, що він є правонаступником за укладеними договорами оренди, але не зареєстрували ці договори, хоча використовували їх досить тривалий час.
У березні 2025 року до реєстратора звернувся інший суб’єкт господарювання, який уклав також з цими фізичними особами договори оренди земельних ділянок, але пішов законодавчо визначеним шляхом – зареєстрував своє право і в реєстрі нерухомого майна, і в земельному кадастрі. Скаржник, який протягом тривалого часу орендував ці земельні ділянки, звернувся до колегії Мінюсту з приводу скасування цих реєстраційних дій.
Однак колегія Міністерства юстиції залишила цю реєстраційну дію без скасування, оскільки прийшла до висновку, що реєстратор діяв правомірно і здійснив реєстрацію земельних ділянок, які до цього не були зареєстровані в реєстрі та земельному кадастрі. Так вийшло, що суб’єкт господарювання планував користуватися ділянками до 2031 року, але фактично його право користування закінчилось раніше через те, що ці земельні ділянки не були зареєстровані.
Підстави розірвання договорів оренди
Договір може бути розірваний за згодою сторін, за рішенням суду або в односторонньому порядку, якщо сторони обумовили таку підставу в договорі. Особливо небезпечною є ситуація, коли орендарі не звертають уваги на умови договору про одностороннє розірвання.
Типова проблема: орендар передав земельну ділянку, розраховує на те, що буде її використовувати протягом дії договору, планує свій майбутній дохід та витрати. А орендодавець вирішує в односторонньому порядку розірвати договір, тому що хтось запропонував йому кращі орендні відносини.
І укладаючи договір, орендар не звернув увагу на те, що в договорі передбачено розірвання в односторонньому порядку з ініціативи орендодавця.
Проблема індексації орендної плати
Дуже поширеною є практика розірвання договорів оренди за рішенням суду через відсутність індексації орендної плати. Відповідно до статті 21 Закону про оренду землі передбачена індексація розміру орендної плати. Сторони ж, уклавши договори оренди 5-10 років тому, фіксують сталу суму орендного платежу за земельну ділянку і виконують свої зобов’язання, сплачують його щомісячно, але не здійснюють індексацію розміру орендної плати.
“Зараз дуже багато практики саме розірвання – це таке як віконечко для того, щоб розірвати ці договори за рішенням суду, тому що немає індексації, неналежне виконання істотної умови договору щодо сплати орендної плати”, – пояснює експертка.
Суди приймають рішення про розірвання договорів на цій підставі, навіть якщо орендар систематично сплачував грошову суму або здійснював компенсацію товаром.
Дуже часто такі позови практикуються, коли інший орендар хоче взяти ці землі, і працює з власниками цих земельних ділянок, обіцяючи кращу орендну плату за земельну ділянку.
Орендна плата в умовах військового стану
Ряд земельних ділянок можуть перебувати в окупації, на них можуть відбуватися бойові дії, або вони можуть не використовуватися через наявність фортифікаційних споруд чи вибухонебезпечних предметів. Усі ці моменти впливають на орендаря, тому що він фактично не може використовувати земельну ділянку в тих цілях, в яких мав намір її використовувати.
Щодо земельних ділянок державної комунальної власності, у лютому 2025 року Верховний суд виклав свою позицію у справі, де міська рада звернулася до суду з позовом до орендаря про стягнення заборгованості по орендній платі за 2023 рік. Суди першої та апеляційної інстанцій вирішили, що орендар зобов’язаний сплатити орендну плату, оскільки земельна ділянка була у нього в оренді.
Однак Верховний суд дав позицію, що орендна плата за землями державної комунальної власності, які не можуть використовуватися через вплив військового стану, зокрема через окупацію території, не сплачується. Суд проаналізував не лише закон про оренду землі, але і норми Податкового кодексу і прийшов до висновку, що сплата орендної плати має подвійну правову природу, оскільки пересікається з платою податку на землю.
Якщо Податковий кодекс чітко регламентує, що на землях, які перебувають у зоні бойових дій, податок на землю не сплачується, то відповідно орендна плата також не може стягуватися.
Що стосується земель приватної власності, які перебувають в оренді, тут ситуація дещо інша. Потрібно укладати додаткові угоди до договорів і передбачати, що у випадку неможливості використання робити зупинення дії договору або його припинення у зв’язку з тим, що земельна ділянка не підлягає використанню. Сторони мають самі дійти згоди щодо цих обставин і визначити, яким чином вони будуть регулювати це питання.
Найпростішим рішенням буде призупинення дії договору оренди. Якщо одна сторона не може використовувати земельну ділянку, відповідно інша не отримує плату за цю земельну ділянку. Але ці відносини можуть бути поновлені у випадку, якщо земельна ділянка буде звільнена з окупації або стане можливою для подальшого використання.
Форс-мажорні обставини
На початку військового стану торгово-промислова палата видала загальний лист, що з початку війни це є форс-мажорною обставиною. Фактично всі перший місяць користувалися ним активно, але потім судова практика пішла далі. Закрити порушення зобов’язань на підставі лише наявності військового стану вже не вбачається можливим – суди на це не йдуть.
Потрібно звертатися до торгово-промислової палати для засвідчення форс-мажорних обставин та отримання сертифікатів про неможливість виконання умов договору. Також важливо передбачати механізм повідомлення іншої сторони про наявність форс-мажорних обставин з урахуванням можливості реалізації цього права.
“Сторони дуже часто прописують в договорі, що вони нададуть іншій стороні сертифікат торгово-промислової палати про наявність форс-мажорних обставин через день після настання форс-мажорних обставин. Вибачте, але ви ніколи за один день цей сертифікат не отримаєте”, – застерігає експертка. Мінімальний строк для отримання сертифіката – десь сім робочих днів.
Розірвання договорів через зміну обставин
Для розірвання договору через суд у зв’язку з неможливістю використання земельної ділянки ефективним інструментом є посилання на зміну істотних обставин, які не існували на момент укладання договору.
На момент укладання договору військового стану не було, орендар планував здійснювати діяльність, але на сьогодні земельна ділянка є недоступною через окупацію, бойові дії, фортифікаційні споруди або замінування.
Практичні рекомендації
Вікторія Коваль радить намагатися врегулювати всі питання на етапі переговорів, не доводити справи до судів.
“Стягнення заборгованості через рік, яке ви отримаєте в суді, нікому цікавим не буде, тому що зміниться і вартість тих коштів, які були вам винні. І те ж саме в договорах оренди – через рік це вже просто буде нікому не потрібно”, – пояснює експертка.
Практична порада – залучати адвокатів не на етапі, коли треба вже бігти в суд, а на етапі досудового урегулювання і на початку переговорів, щоб вони правильно побудували концепцію переговорів і націлили їх на результат.
Основні поради для фермерів: обов’язково реєструвати всі договори оренди, звертати увагу на умови розірвання договору, здійснювати індексацію орендної плати відповідно до закону, передбачати реальні строки для повідомлення про форс-мажорні обставини та укладати додаткові угоди щодо орендної плати в умовах военного стану.
Захід відбувся в межах Програми допомоги фермерам, яка реалізується Всеукраїнським конгресом фермерів у партнерстві з Mercy Corps, за фінансової підтримки Фонду Говарда Г. Баффета.
Залишити коментар