Продам пай – куплю квартиру. Якою буде ціна гектара і до чого готуватися власникам землі

До відкриття в Україні ринку сільськогосподарських земель залишилося трохи більше чотирьох місяців: згідно з новим земельним законом №552-IX, прийнятим Верховною Радою рік тому, купівля-продаж сiльгоспземлі стартує 1 липня.

Спочатку купувати наділи зможуть тільки прості українці, не більше 100 га в одні руки. Юридичним особам доведеться почекати до початку 2024 року (тоді вони зможуть купувати до 10 тис. га). А з іноземцями питання «продавати чи не продавати» вирішиться лише на всеукраїнському референдумi, про дату проведення якого нічого невідомо.

Але навіть таке, скажімо прямо, половинчасте рішення можна сміливо назвати справжнім проривом. Адже Україна за тривалістю проведення земельної реформи стала рекордсменом серед всіх пострадянських держав. На сьогоднішній день ринок землі закритий тільки в Білорусі (втім, там про його відкриття навіть ніколи не думали).

«Главком» з’ясував, чого ж чекати потенційним покупцям та продавцям гектарів, якою буде стартова ринкова ціна на українську родючу земельку, і коли її вартість сягне середньоєвропейського рівня.

Нормативна точка відліку

Говорячи про ринкову вартість ділянки землі, офіційні особи відштовхуються від її нормативної грошової оцінки. Цей показник в різних областях України відрізняється досить сильно. Як вже повідомляв «Главком», за даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, станом на січень 2021 року найдорожче рілля оцінюється в Черкаській області – 33 646 грн за 1 га. Найдешевша орна земля, 21 411 грн за гектар, – у Житомирській області.

Довідник показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь на 01.01.2020 року (грн за гектар)

Однак все це, як то кажуть, «середня температура по палаті». Навіть у межах області в одній її частині може бути під ногами щирий чорнозем, а в іншій – піщаний грунт. Та що там область – в одному селі у когось пай на рівнинній території, а комусь дали ділянку на схилі або взагалі на болотах.

Взагалі ж нормативна грошова оцінка – це орієнтир для системи оподаткування. Вона використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати, державного мита при спадкуванні або даруванні ділянок.

Втім, як вважає голова Аграрного союзу України Геннадій Новіков, сам підхід до нормативної оцінки землі, коли враховується тільки середня родючість землі, її врожайність, давно застарів.

«Дуже важливі моменти – близькість наділів до сіл, міст, до транспортної інфраструктури, водних ресурсiв і так далі. Ось у одного мого знайомого в Херсонській області невелика ділянка, кілька гектарів. З одного боку шосе, з іншого – яр, на територію тільки невеликий трактор проїде. Але зовсім поруч – канал, причому його рівень вище ділянки. Так товариш туди шланг закинув, і має безкоштовне зрошення. Уклав договір з «Чумаком», тепер вирощує для них помідори і огірки, по 100 тонн з гектара, – розповідає «Главкому» про досвід успішних аграріїв Геннадій Новіков. – Зрозуміло, що така ділянка у багато разів дорожча».

Так чи інакше, нормативна грошова оцінка зараз – важливий психологічний рівень. Нижче неї власник землі свій пай навряд чи продасть. Так що можна сміливо говорити про те, що на Черкащині ринкові ціни на землю мають бути найвищими, вони мають стартувати з $1,2 тис за гектар, а в Житомирській відповідно найнижчими – від $760.

Урядові прогнози

Що ж говорять офіційні особи. Міністр аграрної політики і продовольства Роман Лещенко нещодавно заявив, що після відкриття ринку сільськогосподарських земель вартість одного гектара складе близько $2 тис. При цьому, ще восени, будучи головою Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, він прогнозував вартість 1 га на рівні «не менше $1 тис».

Тоді ж, в кінці 2020 року, заступник міністра розвитку економіки, торгівлі і сільського господарства Тарас Висоцький спрогнозував мінімальну ціну гектара землі в 40-60 тис грн, що еквівалентно $1,5-2,2 тис.

Один з авторів закону №552-IX про відкриття ринку землі, нардеп та голова парламентського комітету з питань аграрної та земельної політики Микола Сольський також вважає, що стартова ціна буде близько $2 тис за гектар. А секретар аграрного комітету Верховної Ради Іван Чайківський прогнозує $1-1,5 тис.

Одним словом, цифри різні, але фактично зовсім однакові. І тим, хто розраховував озолотитися і за пай купити квартиру у Києві, поки що не варто на це розраховувати. Навіть у найоптимістичніших прогнозах наших чиновників, вони не малюють власникам ріллі перспективи озолотитися.

Мабуть тому, за словами аграрного міністра Романа Лещенка, найближчим часом передумов для великого ажіотажу на новому ринку він не бачить.

Зі свого боку учасники аграрного ринку також не очікують різкого підвищення ринкової вартості земель у найближчі роки. Проблема, на їхню думку, в тому, що Україна дуже вже затягнула з відкриттям ринку.

Антиреволюційна ситуація

Щоб зрозуміти наскільки ж країна «затягнула», варто поринути в історію. Постанова Верховної Ради «Про земельну реформу» була прийнята ще в часи УРСР, 18 грудня 1990 року. Але по-справжньому процес стартував лише в 1995 році, коли за Указом Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям», понад 7 млн селян отримали право на приватизацію майже 28 млн земельних ділянок, значна частина яких ними була передана в короткострокову і довгострокову оренду.

Тоді ж почалась чергова хвиля створення нових сільськогосподарських підприємств, а через 10 років вже великі агрохолдинги почали накопичувати величезні земельні банки.

Після розпаювання земель деякі власники навіть встигли продати свої паї, але 1 січня 2002 року був введений мораторій на такі правочини (головний привід – «іноземці та місцеві олігархи за безцінь скуплять наші чорноземи»). Тобто у власника землі залишилось два шляхи: або самому обробляти свій наділ, або ж заробляти на оренді. Мораторій на продаж неодноразово продовжувався, і в підсумку ринок землі в Україні «зароджується» ось вже четвертий десяток років.

За цей час у сфері купівлі-продажу землі склалася просто антиреволюційна ситуація – «і низи не хочуть, і верхи не наполягають». Одним словом, зараз і власників земельних наділів, і тих, хто їх обробляє, цілком влаштовують існуючі орендні відносини. А якщо одні землю не хочуть продавати, а інші купувати – з чого б рости ціні?

Позиція великих агрохолдингів

Великі сільськогосподарські компанії зараз не зацікавлені в покупці землі, яка ними і так орендується. У довгостроковій перспективі, звичайно, вигідно придбати земельні масиви, але потрібні великі кошти. Але навіть не це головна причина.

«Можливість продажу паїв зараз не може бути запорукою добробуту їх власників. Існують інші цивілізовані форми ефективного розпорядження земельними ділянками. Зокрема – це довгострокова оренда в поєднанні з прийняттям законів, спрямованих проти махінацій із землею», – пояснює в розмові з «Главкомом» генеральний директор компанії «Нібулон», Герой України Олексій Вадатурський.

За словами відомого агробізнесмена, передавши в довгострокову оренду землю і отримавши кошти на 5, 10, 15 років вперед, власник земельної ділянки, з одного боку, має можливість відразу отримати бажану суму (ту, яку він може залучити від продажу землі), а з іншого – зберігає своє право власності на землю, яке в майбутньому перейде до його спадкоємців.

«Але зараз Україна вирішила піти іншим шляхом – продаж землі з певними обмеженнями. З 1 липня – прості громадяни, через два роки – компанії, і так далі. Через половинчастість рішення будь-яке поле може перетворитися в «шахівницю» з десятків власників. І якщо, наприклад, один власник в центрі поля захоче продати свій пай, то до цієї ділянки треба буде прокласти незалежну під’їзну колію. А якщо він вирішить вирощувати іншу культуру, то це взагалі призведе до порушення технології виробництва сільгосппродукції як у нього, так і у його сусідів. Для українського сільського господарства це буде відкатом назад», – говорить Вадатурський.

У «Миронівському хлібопродукті», а це ще один аграрний холдинг з числа найкрупніших в Україні, також не в захваті від перспектив, які відкриються 1 липня.

«Наша компанія зараз не має інтересу до придбання земель, ми акцентуватимемо свою увагу на підтримці довгострокових партнерських відносин із власниками паїв, – розповідає «Главкому» керівник відділу земельних та майнових відносин компанії «Миронівський хлібопродукт» Володимир Нагорний. – До речі, орендна плата зараз досить таки серйозна стаття затрат агровиробників, яка приблизно кореспондується із затратами на живлення рослин. Так, середній розмір орендної плати по нашій компанії – $167 за гектар, в залежності від регіону вона може коливатись від $50 до $270».

На думку Нагорного, зараз справедлива ринкова ціна на землю – в межах $1,5-2 тис. «Але, – визнає вiн, – вартість гектара однозначно зростатиме. Динаміку наразі важко спрогнозувати, але думаємо – в межах 5-10% щороку у найближчі 4-7 років».

Слово фермерам

Якщо великі агрохолдинги, може, і в силах купити землю, але поки вони не зможуть цього робити, то для невеликих сільськогосподарських компаній це справді проблематично.

«Ось у мене земельний банк – 2,5 тис га. Зараз я можу собі дозволити купити тільки 100 гектарів. З такими темпами, щоб скупити все, що я обробляю, потрібно років двадцять. Знову ж, почнеш купувати, буде прецедент, інші пайовики захочуть продати дорожче. А взяти кредит на покупку землі в наших умовах – це просто смішно. Вигідніше платити оренду», – описує становище у розмові з «Главкомом» колишній заступник голови правління аграрної корпорації «Сварог Вест Груп», зараз – керівник підприємства «Подільський аграрій» Микола Дячук.

Аграрій розповідає, що зараз у них в Хмельницькій області вартість гектара становить $2 тис: «Рік тому об’єднані територіальні громади виділили учасникам АТО землю для особистого селянського господарства (ОСГ) – продавати її за законом можна. Багато свої ділянки і продали, по $1 тис. А зараз ціна піднялася на одиничку».

Микола Дячук каже: вартість ділянок під ОСГ, зокрема для учасників АТО, – свого роду індикатор: як оцінюють землю люди, які її не мають наміру обробляти. Тому керівник агрофірми радить тим, у кого є «непотрібна» земля, не поспішати, почекати – напевно, ціна з часом підніметься. «Після того, як ринок землі відкриють юридичним особам – точно», – прогнозує він.

«Землю зараз почнуть продавати хто? Ті, кому терміново знадобилися гроші на лікування або ще щось», – ділиться своєю думкою з «Главкомом» заступник директора компанії «Партнер Агро Груп» (Полтавська область) Віктор Марченко.

Менеджер розповідає: середній пай в їхньому господарстві – 4 гектари. За оренду такої ділянки компанія платить близько 15 тис грн на рік. Плюс соціальний пакет – безкоштовна обробка особистої землі (наприклад – город пайовика площею до 50 соток), грошові подарунки на день народження, Новий рік та інші свята. Є можливість взяти орендну плату на кілька років вперед – свого роду безпроцентний кредит.

«А так пайовики продадуть свою землю, отримають умовно 120 тис грн (нормативна грошова оцінка гектара – 30 тис грн), і все, – пояснює Марченко. – Навряд чи люди зацікавлені продавати землю. Повторюся – це якщо нічого не сталося екстраординарного, і терміново не знадобилися гроші».

Треба відзначити, що зараз в деяких областях України вже пропонують і $3 тис за гектар землі. Правда, такий «екслюзив» – це скоріше виняток, який причому ніяк не пов’язаний з сільськогосподарським виробництвом.

Про такий випадок розповідає «Главкому» керівник фермерського господарства «Рубін» Олександр Незнарадько. У нього земля знаходиться недалеко від міста Горішні Плавні, і до нього останнім часом навідуються гінці від Костянтина Жеваго (голова правління ЗАТ «Фінанси і Кредит», власник Полтавського гірничо-збагачувального комбінату).

«Жеваго планує будувати новий комбінат, а наші землі знаходяться якраз над покладами руди. Тим, хто здає землю в оренду, пропонують $2,5-3 тис за гектар. У мене 50 гектарів (свої і родичів), і продавати нічого не буду. А ті власники землі, у кого важке фінансове становище, готові продати. І швидше за все, продадуть, коли це стане офіційно дозволено», – вважає фермер.

Подібні випадки, швидше за все, будуть винятками, а не правилом на початку купівлі-продажу землі.

Думка пайовика

Олександр Наполов працює охоронцем в Чугуєві, і свій гектар землі здає в оренду сільгосппідприємству «Агротехсервіс». Щорічна орендна плата за пай, за його словами, – трохи більше 2 тис грн, де точно знаходиться його ділянка, власник знає дуже приблизно: «десь в районі Гракова Харківської області».

«Навіщо мені продавати ділянку? Ось отримаю я 30 тис. грн з продажу, і що? Вони відразу кудись і розлетяться. А так, наприклад, купив на 2 тис грн три мішки цукру – і нормально. Хоч щось. Навіть якщо у когось сім гектарів, наприклад – це близько $10 тис. Теж не гроші – ні машину нормальну, ні будинок не купиш», – ділиться своїми розрахунками з «Главкомом» Наполов.

Чоловік вважає: землю зараз продадуть або останні пияки, або люди, у яких надзвичайна ситуація – терміново потрібні гроші на лікування або ще щось.

Такої ж думки Лідія Самойленко. Сама вона – мешканка Херсона, нині на пенсії, з донькою проживає у столиці. Жінка успадкувала від своєї матері пай на Черкащині, де найродючіші землі. В останні роки за свої два гектари Лідія отримує не менше 15 тис грн. Орендодавець, потужний агрохолдинг «Панда», своєчасно виплачує кошти, і жінку це влаштовує. Вона порахувала, що навіть, якщо за родючий черкаський чорнозем їй на старті продажу заплатять $3 тис за гектар ($6 тис за пай), то це буде нинішня орендна плата за 10 років. Самойленко вважає, що ліпший варіант не продавати – лишитися і з землею, і з регулярною орендною платою.

Заручники оренди

У тому, що найближчим часом земля сільськогосподарського призначення не буде продаватися дуже активно, винні навіть не настрої і плани власників землі та сільськогосподарських компаній. Один з головних чинників – земля давно і активно включена в ринковий обіг. Працює система орендних відносин, і платежі в останні роки суттєво зросли.

«Якщо власник землі здав свій пай в оренду на 10 років, а це зараз стандартний у нас термін (і кілька років тому був період, коли договори масово переукладалися – закінчувався їх термін дії), то він не може ось так взяти і розірвати договір. Треба чекати, поки не пройде десять років, пояснює в розмові з «Главкомом» керівник юридичної компанії «ЮрАгроЗахист» Олександр Шевчик. – А якщо оренда на 49 років? Тут взагалі складно говорити про продаж».

Юрист зазначає: в принципі, власник земельного паю може домовитися з орендарем, і продати свою ділянку. В такому випадку новому власнику землі все одно доведеться мати справу з орендарем. Але чи йому це треба?

«Уявіть, ви зняли офіційно квартиру на 10 років, а господар її продав. Але ви там все одно живете, просто платите орендну плату новому господареві. А він не може щось зробити з квартирою, виселити вас, він обмежений у правах», – пояснює Шевчик.

«Звісно, для самостійного господарювання привабливими будуть нічим не обтяжені землі, у тому числі орендою. Але варто зауважити, що хоча вільний продаж орендованої земельної ділянки буде обмежено переважним правом орендаря на її викуп, все ж таки у разі досягнення згоди на відчуження такої земельної ділянки, придбання її може бути вигідним з точки зору інвестицій, збереження заощаджень, а з часом – навіть одержання вигоди за рахунок орендної плати, котра зростає», – вважає юрист-дорадник Руслан Сокол. Експерт чудово розуміє позицію Лідії Самойленко, яка не має бажання продавати свою землю на Черкащині. «За нинішніх цін, інвестиція 120 тис грн за 2 га окупиться за вісім років. От саме тому, мудрі власники й не поспішають продавати свої наділи», – говорить Руслан Сокол.

Треба відзначити, що за всіх обставин нинішня українська влада, яка таки дотиснула тему з відкриттям ринку землі, намагається не втрачати оптимізм. Прем’єр-міністр Денис Шмигаль під час своєї презентації аудиту економіки держави, яка відбулася 6 листопада 2020 року, заявив, що «за 10 років середня вартість гектара землі сільськогосподарського призначення виросте практично в п’ять разів від нормативної грошової оцінки». Тобто до згаданих на початку «мінімалних для Європи» $5 тис. дійдемо ми десь у 2030 році.

Андрій Кузьмін